Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.12.2013 по делу N А79-8234/2013 <Исковые требования о взыскании долга и пени за неисполнением обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка удовлетворены, так как подтверждены материалами дела>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 31 декабря 2013 г. по делу № А79-8234/2013

Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2013.

Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 1022101150037, к закрытому акционерному обществу "Стройтрест-2", ОГРН 1022101133120,
о взыскании 315 323 руб. 23 коп.,
третье лицо - открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", ОГРН 1022101268420,
при участии
от ответчика - Е. по доверенности от 06.11.2013,
от третьего лица - Л. по доверенности от 10.01.2013,

установил:

Администрация города Чебоксары (далее - администрация, истец) обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Стройтрест-2" (далее - ЗАО "Стройтрест-2", ответчик), в котором с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит взыскать 252640 руб. 35 коп. долга за период с 01.06.2012 по 28.01.2013 и 34207 руб. 64 коп. пени за период с 11.06.2012 по 28.01.2013, мотивируя требования неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 24.01.2007 № 16/3158-Л земельного участка с кадастровым номером 21:01:020204:276.
Определением от 04.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", третье лицо).
Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил, о причинах неявки не сообщил, относительно возможности рассмотрения дела в его отсутствие не возразил.
Ранее в судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом изменения поддержал.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, которые изложил в отзыве и дополнениях к нему, указывая, что в отношении ответчика введена процедура банкротства, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Кроме того, право аренды земельного участка передано третьему лицу - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" по договору купли-продажи от 14.12.2012, предметом которого явились незавершенный строительством объект и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020204:277 и 21:01:020204:276 по адресу: г. Чебоксары, ул. Фучика, 32, соответственно с указанного времени на нового арендатора возлагается также и исполнение обязательств по договору аренды земельного участка.
Представитель третьего лица представил возражения относительно позиции ответчика, полагая, что бремя исполнения обязательств, возникших у арендатора по договору аренды земельного участка до государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от 14.12.2012.
На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.05.2009 по делу № А79-4194/2009 принято к производству заявление ОАО "Стройтрест-2" о возбуждении в отношении него производства по делу о несостоятельности (банкротстве).
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.11.2009 по делу № А79-4194/2009 ОАО "Стройтрест-2" признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства.
В соответствии с договором № 16/2158-Л от 24.01.2007 аренды земельного участка в редакции дополнительных соглашений № 66 от 25.04.2008 и без номера от 06.06.2012 администрация (арендодатель) передала, а ЗАО "Стройтрест-2" (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020204:276 общей площадью 1100 кв. (участок № 2) для завершения строительства жилого дома (поз. 1) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (блок-секция Б) в том числе площадью 140 кв. м в охранной зоне водопровода, площадью 30 кв. м в охранной зоне электрокабеля, расположенный в г. Чебоксары по ул. Ю.Фучика.
Срок аренды в учетом дополнительного соглашения от 06.06.2012 установлен до 01.06.2013.
Государственная регистрация договора № 16/2158-Л от 24.01.2007 произведена 18.06.2007, дополнительных соглашений № 66 от 25.04.2008 и без номера от 06.06.2012 - соответственно 11.09.2008 и 19.10.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В силу статей 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Исходя из ставок, установленных органом местного самоуправления, за период с 2009 по 2012 годы подлежало уплате 248407 руб. 04 коп., за период с 01.01.2013 по 28.01.2013 - 5868 руб. 80 коп. Согласно расчету истца оплата произведена арендатором в сумме 1923 руб. 41 коп., долг составил 252640 руб. 35 коп.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
С учетом того, что требования истца возникли после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Стройтрест-2", являются текущими платежами и не подлежат включению в реестр требований кредиторов должника, они, вопреки мнению ответчика, не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.
14.12.2012 между ЗАО "Стройтрест-2" (продавцом) и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (покупателем) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность незавершенный строительством объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера А), подвалом из железобетонных блоков (литера А1), одноэтажным кирпичным пристроем (литера А2) назначения "многоквартирный жилой дом", этажность - 7 с техническим этажом (подземных этажей - 1), общей площадью 4130,3 кв. м, степень готовности - 60%, инв. № 37759н, лит. А, А1, А2, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020204:277 и 21:01:020204:276 по адресу: г. Чебоксары, ул. Фучика, 32.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произведена государственная регистрация права собственности 29.01.2013, а также ипотеки в силу закону 29.01.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности.
Исходя из изложенного, обязанности ответчика по договору аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, прекращены с момента государственной регистрации права собственности третьего лица (покупателя) на данный объект.
Довод ответчика о переходе в полном объеме обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" с момента подписания договора купли-продажи признается судом несостоятельным как противоречащий приведенным положениям закона.
Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) регулируется пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Судом установлено, что в спорный земельный участок находился в пользовании ответчика, который осуществлял права арендатора на основании договора аренды от 24.01.2007 № 16/3158-Л и, следовательно, несет соответствующие обязанности в указанный период.
Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Принимая во внимание, что закон не содержит прямого указания на ответственность нового арендатора перед арендодателем по обязательствам, имевшим место до заключения договора перенайма, и также не имеется условий о принятии новым арендатором на себя ранее возникших арендных обязательств в договоре купли-продажи между ОАО "Стройтрест-2" и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" от 14.12.2012, обязанность по оплате аренды до момента государственной регистрации права покупателя на объект незавершенного строительства несет прежний арендатор.
Расчет суммы долга ответчиком не оспорен, доказательств оплаты в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
На основании изложенного требование в части взыскания 252640 руб. 35 коп. долга признается судом правомерным и подлежащим удовлетворению.
В части неустойки, предусмотренной пунктом 6.2 договора аренды земельного участка № 16/3158-Л, в размере 0,1% суммы невнесенного в срок платежа, суд уточняет расчет истца, исходя из установленного пунктом 5.5 договора срока внесения арендной платы до 20 числа текущего месяца. Сумма неустойки за заявленный истцом период с 21.06.2012 по 28.01.2013 составляет 31950 руб. 21 коп.
Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально сумме удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Взыскать с закрытого акционерного общества "Стройтрест-2" в пользу Администрации города Чебоксары Чувашской Республики 252640 руб. 35 коп. долга и 31950 руб. 21 коп. пени за период с 21.06.2012 по 28.01.2013.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Стройтрест-2" <...> государственной пошлины в федеральный бюджет.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


------------------------------------------------------------------