Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.01.2013 по делу N А79-13084/2012 <Исковые требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимости удовлетворены, поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи соответствует закону>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 28 января 2013 г. по делу № А79-13084/2012

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2013 года

Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
открытого акционерного общества "Инкост" (ОГРН: 1022101269673, ИНН: 2129003280, адрес места нахождения: 428022, Чувашская Республика, г. Чебоксары, Марпосадское шоссе, д. 38)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (ОГРН: 1042129023936, ИНН: 2129056028, адрес места нахождения: 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 56)
третье лицо - Т.,
о признании действия (бездействия) незаконным,
при участии:
от заявителя - В. по доверенности от 19.12.2012,
от ответчика - У. по доверенности № 01-28/40 от 18.06.2012,

установил:

открытое акционерное общество "Инкост" обратилось с заявлением в суд о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 30.10.2012 № 01/222/2012-286 в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ОАО "Инкост" на объект недвижимости - машино-мест № 28, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Приволжский б-р, д. 2; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике устранить допущенные нарушения законных прав и интересов ОАО "Инкост" путем государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ОАО "Инкост" на объект недвижимости - машино-мест № 28, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Приволжский б-р, д. 2.
Требования основаны на статьях 421, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим.
30.10.2012 решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике № 01/222/2012-286 отказано в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на ОАО "Инкост" на основании соглашения от 18.09.2012 о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010, заключенного между ОАО "Инкост" и Т.
Заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на ОАО "Инкост" на основании соглашения от 18.09.2012 о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010 не соответствует требованиям закона и нарушает права ОАО "Инкост".
В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 25.01.2013 по 28.01.2013.
В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что в ходе проведения правовой экспертизы выявлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации; согласно условиям договора купли-продажи покупатель ОАО "Инкост" не имело претензий к техническому состоянию помещения.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 04.10.2010 между открытым акционерным обществом "Инкост" (продавец) и гражданином Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи машино-места 18г/28, в соответствии с которым продавец продал принадлежащее ему на праве собственности машино-место № 28, а покупатель купил на праве собственности машино-место № 28, расположенного на отметке - 6,00 двухэтажного железобетонного подвала восьмиэтажного кирпичного жилого дома номер 2, по Приволжскому бульвару в городе Чебоксары Чувашской Республики.
Согласно пункту 2 действительная стоимость нежилого помещения в ценах 2008 года составляет 114465 руб. 64 коп.
В соответствии с пунктом 3 отчуждаемое нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № "RU-21304000-161" от 27.12.2007, утвержденное распоряжением администрации города Чебоксары № 4623-р от 28.12.2007.
Согласно пункту 4 договора отчуждаемое нежилое помещение оценивается по соглашению сторон и продано за 579700 руб., уплачиваемых полностью в срок до 08.10.2010.
15.10.2010 зарегистрировано право собственности Т.
18.09.2012 в связи с наличием претензий к качеству переданных по договору машино-мест, в соответствии со статьями 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора купли-продажи от 04.10.2010, сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010.
13.08.2009 ОАО "Инкост" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение на основании соглашения о расторжении.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 30.10.2012 № 01/222/2012-286 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) Управление отказало в государственной регистрации права собственности на спорное помещение по представленным 18.09.2012 документам, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказывая в государственной регистрации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике исходило из того, что действие существовавших договорных обязательств прекращено в силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем соглашение о расторжении по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации соглашения от 18.09.2012 о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г-28 от 04.10.2010, ОАО "Инкост" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки (пункт 1 статьи 13 Закона о регистрации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В пункте 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Материалами дела подтверждается, что в связи с наличием претензий к качеству переданных по договору купли-продажи машино-места 18г/28 04.10.2010 заявитель и Т. подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от 18.09.2012.
09.10.2012 передаточным актом к соглашению о расторжении договора купли-продажи машино-места 18г/28 04.10.2010 покупатель передал, а продавец принял машино-мест № 28, дома номер 2, по Приволжскому бульвару в городе Чебоксары Чувашской Республики.
В пункте 2 передаточного акта от 09.10.2012 стороны подтвердили, что продавец возвратил покупателю сумму в размере 579700 руб. ранее уплаченную по договору купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010.
Согласно платежному поручению от 09.10.2012 № 2529 ОАО "Инкост" перечислило Т. 579700 руб. денежных средств по соглашению о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Запрета на расторжение договора по соглашению сторон договор купли-продажи от 04.10.2010 не содержит.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 3 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что заявителю был передан объект недвижимости (машиноместо) не соответствующий требованиям по качеству, о чем спор у сторон договора отсутствует, препятствий для заключения соглашения о расторжении договора не имелось.
В данном случае стороны достигли соглашения о расторжении договора в связи с недостатками качества переданных по договору машино-мест, то есть волеизъявление сторон договора купли-продажи было направлено на его расторжение, что не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в соглашении о расторжении договора предусмотрели возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.
В материалы дела представлены доказательства исполнения сторонами обязательств по возврату полученного по сделке.
Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике со ссылкой на статью 408 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно того, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 04.10.2010 прекратились до заключения соглашения о расторжении в связи с исполнением сторонами его условий, не могут быть приняты судом применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора.
Статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
По условиям договора купли-продажи машино-места от 04.10.2010 у ОАО "Инкост" возникло обязательство передать соответствующий условиям договора объект недвижимого имущества, однако факт исполнения обязательства ОАО "Инкост" по передаче покупателю товара надлежащего качества опровергается представленными по делу доказательствами.
Как следует из претензии по качеству от 04.09.2012, направленная Т. в адрес ОАО "Инкост", пользование машино-местом невозможно по причине его постоянного подтопления, поскольку из боковой стены и из-под пола сочится вода. В той же претензии покупатель просит подготовить документы на расторжение договора купли-продажи. Довод покупателя о наличии недостатков, препятствующих пользованию машино-местом, продавцом не опровергнут, более того, фактически подтвержден.
Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие выявление покупателем существенных недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что обязательство продавца по передаче товара, соответствующего условиям договора, не исполнено, в связи с чем, не имеется оснований полагать обязательство прекратившимся исполнением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор действует до момента исполнения обязательств всеми его сторонами, в силу чего исполнение обязательства только одной из сторон договора не прекращает действие договора и не является препятствием для его расторжения по соглашению сторон.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что соглашение о расторжении соответствует закону, в силу чего основания для отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренные абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, у ответчика отсутствовали.
В силу пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Уведомлением от 01.10.2012 № 01/222/2012-286 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики известило заявителя о приостановлении государственной регистрации соглашения от 18.09.2012. Однако, предлагая представить дополнительные документы для государственной регистрации, Управление не указало, какие обстоятельства надлежит подтвердить заявителю, какими документами могут быть подтверждены указанные обстоятельства.
В силу закона обязанность по представлению документов, подтверждающих наличие претензий к качеству товара, у покупателя в данном случае отсутствовала.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом, по смыслу части 2 этой же статьи, следует, что каждое доказательство оценивается в отдельности, а достаточность доказательств определяется их совокупностью.
Несоответствие соглашения о расторжении по содержанию положениям статей 235, 407, 408, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.
При указанных обстоятельствах суд признает отказ в государственной регистрации перехода права на основании соглашения о расторжении договора незаконным, нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности.
В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении требования в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Исходя из вышеизложенного на ответчика подлежит возложению обязанность устранить допущенные нарушения.
Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 30.10.2012 № 01/222/2012-286 в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности открытого акционерного общества "Инкост" на объект недвижимости - машино-место № 28, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Приволжский б-р, д. 2.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности открытого акционерного общества "Инкост" на объект недвижимости - машино-мест № 28, расположенное по адресу: г. Чебоксары, Приволжский б-р, д. 2, на основании соглашения от 18.09.2012 о расторжении договора купли-продажи машино-места № 18г/28 от 04.10.2010.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в пользу открытого акционерного общества "Инкост" <...> расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


------------------------------------------------------------------