Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.05.2013 по делу N А79-1618/2013 <Исковые требования о применении последствия недействительной ничтожной сделки удовлетворены, поскольку договор купли-продажи земельного участка признан недействительным>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу № А79-1618/2013

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2013 года

Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, (ОГРН: 1042124001699, ИНН: 2124021737, адрес места регистрации: 429950, Чувашская Республика, г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, д. 14)
к индивидуальному предпринимателю М. (ОГРНИП: 304212426700122, ИНН: 212401007016)
третьи лица - Администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики, муниципальное бюджетное учреждение "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики",
о применении последствия недействительной ничтожной сделки,
при участии:
от истца - Б. по доверенности № 1110 от 28.08.2012,
от третьего лица - С. по доверенности № 26 от 10.12.2012 (от МБУ "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики"),

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее - истец) обратилось с иском в суд к индивидуальному предпринимателю М. (далее - ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 26.01.2010 № 30, зарегистрированного 11.03.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, в виде обязания М. возвратить земельный участок площадью 4800 кв. м из земель населенного пункта города Новочебоксарска Чувашской Республики, имеющий кадастровый номер 21:02:010217:65, расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, д. 46, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Исковые требования основаны на статьях 12, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим.
21.10.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 152, согласно которого истец сдает, а ответчик принимает во временное владение и пользование земельный участок, расположенный в городе Новочебоксарск, по ул. Винокурова, для строительства здания культурно-развлекательного комплекса.
21.04.2008 произведена государственная регистрация данного договора.
26.01.2010 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи земельного участка № 30, который зарегистрирован 11.03.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
Истец считает, что договор купли-продажи земельного участка № 30 является ничтожной сделкой, так как является сделкой, несоответствующей требованиям закона.
Определением суда от 28.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики, муниципальное бюджетное учреждение "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики".
В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 25.04.2013 по 13.05.2013.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в иске мотивам.
Представитель третьего лица - МБУ "Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики" исковые требования признал, указав, что договор купли-продажи земельного участка от 26.01.2010 № 30 является недействительной ничтожной сделкой.
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направил, отзыв не представил.
Третье лицо - Администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики, извещенное о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица - Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, постановлением № 321-29 от 24.11.2004 индивидуальному предпринимателю М. предоставлен земельный участок, площадью 0,3340 га из земель поселений города Новочебоксарска в аренду сроком на 2 года согласно договору для строительства здания культурно-развлекательного комплекса по ул. Винокурова, во 2 территориально-экономической зоне г. Новочебоксарска.
25.01.2007 администрацией города Новочебоксарска предпринимателю М. выдано разрешение на строительство № RU21240000-01 объекта капитального строительства здания культурно-развлекательного комплекса по ул. Винокурова в районе АЗС-ЛУКОЙЛ.
21.10.2007 сторонами заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2007 № 152, предметом которого является сдача истцом во временное владение и пользование ответчика земельного участка, по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, для строительства здания культурно-развлекательного комплекса.
Согласно постановлению от 15.12.2009 № 409-63 предпринимателю М. предоставлен земельный участок площадью 0,4800 га в собственность на условиях выкупа для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательного комплекса по ул. Винокурова, 46.
26.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (продавец) и индивидуальным предпринимателем М. (покупатель) заключен договор № 30 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность на условиях выкупа земельный участок площадью 0,48 га, расположенный на землях населенного пункта города Новочебоксарска, имеющий кадастровый номер 21:02:010217:65, в границах прилагаемого к настоящему договору кадастрового паспорта земельного участка, для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательного комплекса по ул. Винокурова, 46.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке находится объект недвижимости - объект незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс, общей площадью 672,8 кв. м, принадлежащий покупателю на праве собственности на основании договора № 152 аренды земельного участка г. Новочебоксарска от 21.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 08.12.2008 серии 21 АА № 507930.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 11.03.2010.
Актом приема-передачи от 26.02.2010 земельный участок площадью 0,48 га, расположенный на землях населенного пункта города Новочебоксарска, имеющий кадастровый номер 21:02:010217:65, в границах прилагаемого к настоящему договору кадастрового паспорта земельного участка, для содержания и завершения строительства объекта незавершенного строительства - культурно-развлекательного комплекса по ул. Винокурова, 46, передан ответчику (л.д. 16).
В соответствии с пунктом 2.1 договора продажная цена земельного участка определяется в соответствии с решением Новочебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 30.06.2006 № 13-2 "О вопросах налогового регулирования в г. Новочебоксарске Чувашской Республики", постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 23.01.2008 № 12 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики", постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю" и составляет 1186423,20 руб. из расчета десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.12.2008 индивидуальному предпринимателю М. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства - культурно-развлекательный комплекс, назначение: нежилое (подземных этажей - 1), площадь застройки 672,8 кв. м, степень готовности 18%, лит. А, адрес объекта: участок находится примерно в 10 м по направлению на запад от ориентира здания торгового центра "Новый континент", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, д. 46.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по рассматриваемому вопросу дано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08.
Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Данная правовая позиция также изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются.
В соответствии с договором аренды от 21.10.2007 № 152 целью использования спорного земельного участка являлось строительство здания культурно-развлекательного комплекса.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Таким образом, на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка ответчику принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства степенью готовности 18%, а не здание, строение, сооружение. Следовательно, у ответчика не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и вводе их в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой в судебном порядке. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Следовательно, несоответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для признания его недействительным по признаку ничтожности.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 26.01.2010 № 30 признан недействительным, суд удовлетворяет требование истца о применении последствий его недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение.
Расходы по уплате государственной пошлины суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 26.01.2010 № 30 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем М.:
- обязать индивидуального предпринимателя М. возвратить земельный участок площадью 4800 кв. м из земель населенного пункта города Новочебоксарска Чувашской Республики, имеющий кадастровый номер 21:02:010217:65, расположенный по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, д. 46, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу,
- взыскать с муниципального образования "г. Новочебоксарск Чувашской Республики" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя М. 1186423 руб. 20 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя М. <...> государственной пошлины в федеральный бюджет.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


------------------------------------------------------------------