Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.05.2013 по делу N А79-14400/2012 <Исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности договора удовлетворены, поскольку являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу № А79-14400/2012

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2013.

Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола секретарем судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
заместителя прокурора Чувашской Республики, 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К.Маркса, 48, в интересах муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации города Чебоксары,
к некоммерческому партнерству "Ривьера: содействие строительству", ОГРН 1022100980373, ИНН 2127322764, 428022, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 39, офис 6;
обществу с ограниченной ответственностью "МастерСтрой", ОГРН 1022101140181, ИНН 2128034568, 428009, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Лебедева, д. 64, корп. 1, кв. 2,
администрации города Чебоксары Чувашской Республики,
о признании договоров недействительными и обязании возвратить земельный участок,
при участии:
от истца - Б. по служебному удостоверению от 11.02.2013 № ТО 148045,
от ответчика НП "Ривьера: содействие строительству" - Н. по доверенности от 31.01.2013, А. по доверенности от 31.01.2013, Ш. по доверенности от 26.04.2013,
от ответчика ООО "МастерСтрой" - А. по доверенности от 10.01.2013 № 3,
от администрации - С. по доверенности от 29.12.2012 № 29/01-5321,

установил:

заместитель прокурора Чувашской Республики обратился в арбитражный суд с иском в интересах муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации города Чебоксары к некоммерческому партнерству "Ривьера: содействие строительству" (далее - НП "Ривьера:
содействие строительству") и обществу с ограниченной ответственностью "МастерСтрой":
- о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией г. Чебоксары и НП "Ривьера";
- о признании недействительным договора субаренды от 01.11.2012, заключенного между НП "Ривьера" и ООО "МастерСтрой";
- об обязании НП "Ривьера" возвратить земельный участок с кадастровым номером 21:01:030112:114 во владение и пользование муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации г. Чебоксары.
В обоснование заявленных требований указано следующее.
29.06.2005 между администрацией г. Чебоксары и НП "Ривьера: содействие строительству" заключен договор № 42 о выполнении условий предоставления права заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары. По условиям подпунктов 2.8, 3.5 договора № 42 от 29.06.2005 администрация г. Чебоксары приняла на себя обязательства по поэтапному заключению договоров аренды на строительство отдельных позиций с НП "Ривьера". Распоряжением главы администрации г. Чебоксары от 02.10.2012 3179-р НП "Ривьера" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:030112:114 площадью 1977 кв. м, расположенный в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары, для строительства 9-этажного жилого дома поз. 65А. 17.10.2012 между администрацией г. Чебоксары и НП "Ривьера" заключен договор аренды земельного участка № 301/5487-К сроком до 01.01.2014 под строительство 9-этажного жилого дома поз. 65А в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары. 01.11.2012 между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой" заключен договор субаренды спорного земельного участка. Договор аренды земельного участка № 301/5487-К от 17.10.2012, по мнению истца, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права муниципального образования городского округа Чебоксары по следующим основаниям.
Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным этим лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004. Таким образом, реализация возможности предоставить земельный участок для жилищного строительства без проведения торгов в рамках соглашения о комплексном освоении территории, ограничена временными рамками, а именно до 30.12.2007, при условии, что такое соглашение заключено до 30.12.2004. Приведенные нормы, определяющие процедуру предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, носят императивный характер. Заключение договора аренды № 301/5487-К от 17.10.2012 без проведения аукциона повлекло нарушение прав муниципального образования городской округ Чебоксары на получение дохода в местный бюджет за счет средств, которые могли быть уплачены победителем аукциона. Признание недействительным договора аренды земельного участка № 301/5487-К от 17.10.2012 влечет ничтожность договора субаренды от 01.11.2012.
Возражая против иска, ответчик НП "Ривьера: содействие строительству" в отзыве и дополнении к нему указал следующее. Согласно Федеральному закону от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005; в данном случае правоотношения между НП "Ривьера" и администрацией города Чебоксары возникли ранее и по условиям проведенного открытого конкурса. Согласно пункту 3.5 договора № 42 от 21.06.2005, заключенного между администрацией города Чебоксары и НП "Ривьера", администрация во исполнение условий пункта 2.2.5 проведенного открытого конкурса, утвержденного распоряжением № 1697-р от 16.05.2005 приняла на себя обязанность поэтапного заключения договоров аренды земельного участка по конкретным позициям на период строительства. В данном случае предоставление земельного участка для целей строительства направлено на исполнение взятого до введение в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации администрацией города Чебоксары обязательства в соответствии с договором № 42 от 21.06.2005 и условиями открытого конкурса, проведенного 21.06.2005. Предоставление земельных участков в границах 3 микрорайона Центральной части города Чебоксары под застройку осуществляется на основании решения о развитии застроенной территории, договора от 21.06.2005, представляющего собой соглашение о развитии застроенной территории. Договор № 42 от 21.06.2005 предусматривает поэтапную застройку 3 микрорайона центральной части города Чебоксары с объектами инфраструктуры по единому проекту планировки на условиях сноса объектов капитального строительства для переселения граждан в соответствии с Программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, строительства социальных объектов и социального жилья. В связи с чем НП "Ривьера: содействие строительству" полагает, что договор № 42 от 21.06.2005 по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитие застроенной территории и применимы нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенному в 2006 году понятию договора о развитии застроенной территории и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории. Все существенные условия, предусмотренные статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отражены в договоре № 42 от 21.06.2005. К отношениям сторон по реализации договора № 42 от 21.06.2005 Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после его введения в действие в ходе исполнения данного договора. Распоряжение о проведении открытого конкурса от 16.05.2005 № 1697-р, условия конкурса и итоги конкурса, в соответствии с которыми заключен договор № 42 от 21.06.2005 и договора аренды земельного участка - действующие, не признаны утратившими силу, никем не оспорены и не отменены.
Ответчик ООО "МастерСтрой" в отзыве и дополнении к нему поддержал позицию НП "Ривьера: содействие строительству". Пояснил, что 01.11.2012 между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой" заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030112:114. При заключении данного договора субаренды земельного участка были выполнены все условия, предусмотренные статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, получено согласие собственника земельного участка на передачу его в субаренду, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
Определением суда 28.02.2013 администрация города Чебоксары Чувашской Республики привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Ответчик администрация города Чебоксары Чувашской Республики в отзыве на исковое заявление поддержала позицию НП "Ривьера: содействие строительству". Отметила, что в данном случае предоставление земельного участка для целей строительства направлено на исполнение взятого до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации администрацией города Чебоксары обязательства в соответствии с договором № 42 от 29.06.2005 и условиями открытого конкурса, проведенного 21.06.2005.
Представитель истца заявленные требования поддержал полностью. Пояснил, что требование о признании недействительным договора субаренды от 01.11.2012, заключенного между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой", заявлено не как самостоятельное требование, а в качестве применения последствий недействительности договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К.
Представители ответчиков иск не признали по доводам, приведенным в отзывах и дополнениях к ним.
В заседании суда объявлялись перерывы до 13 часов 00 минут 20.05.2013, до 16 часов 00 минут 23.05.2013.
Изучив представленные доказательства в совокупности, суд установил.
Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 30.09.2004 № 3058-р "О предварительном согласовании места размещения 3-го микрорайона центральной части города Чебоксары" утвержден акт выбора земельного участка от 22.06.2004 № 10 с проектом границ. ООО "Группа компаний "Ривьера" поручено выполнить проектную документацию в соответствии с архитектурно-планировочным заданием Управления архитектуры и градостроительства, согласовать ее в установленном порядке, провести землеустроительные работы и получить кадастровый план земельного участка. Управлению архитектуры и градостроительства поручено выдать архитектурно-планировочные задания после получения согласованного главным архитектором города задания на проектирование и технических условий на подключение к инженерным коммуникациям.
16.05.2005 администрацией города Чебоксары принято распоряжение № 1697-р "О проведении открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары", которым проведение конкурса назначено на 21.06.2005 и утверждены условия выбора, в том числе и поэтапного заключения договоров аренды земельных участков по конкретным позициям на период строительства.
Согласно распоряжению Администрации от 26.05.2005 № 1825-р в распоряжение от 30.09.2004 № 3058-р внесены изменения: "слова ООО "Группа компаний "Ривьера" заменены на "Некоммерческое партнерство "Ривьера".
Распоряжением администрации города Чебоксары от 29.07.2005 № 2655-р "Об итогах открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части г. Чебоксары" за НП "Ривьера" закреплены функции заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части города Чебоксары и разрешено использование территории этого микрорайона центральной части города Чебоксары под застройку в соответствии с действующим законодательством.
29.06.2005 между администрацией города Чебоксары и НП "Ривьера: содействие строительству" заключен договор № 42 о выполнении условий предоставления права заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары.
Предметом данного договора является выполнение условий предоставления права заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части г. Чебоксары в соответствии с результатами открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика на территории 3 микрорайона центральной части города Чебоксары, который ограничен с севера территорией ОАО "Чебоксарский речной порт" и мемориальным парком "Победа", с юга - ул. Калинина, с востока - ул. Текстильщиков, с запада - насосной станцией. Площадь участка - 628109 кв. м.
По условиям подпунктов 2.8, 3.5 договора № 42 от 29.06.2005 администрация г. Чебоксары приняла на себя обязательства по поэтапному заключению договоров аренды на строительство отдельных позиций с НП "Ривьера".
В рамках исполнения обязательств по договору № 42 от 21.06.2005 НП "Ривьера: содействие строительству" был разработан проект планировки территории 3 микрорайона центральной части города Чебоксары, утвержденный Постановлением администрации города Чебоксары от 20.04.2012 г. № 88. Проект планировки предусматривает поэтапное строительство и снос существующего жилого фонда на данной территории в несколько этапов по конкретным позициям.
Распоряжением Администрации от 30.12.2005 № 4977-р НП "Ривьера" предоставлен из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 21:01:03 01 03:0020 площадью 5525 квадратных метров (0,5525 гектара) на пересечении улиц Калинина и Гайдара для строительства жилого дома переменной этажности со встроенными офисами и магазинами в аренду сроком до 05.11.2008.
На основании данного распоряжения 20.11.2006 Администрация и НП "Ривьера" заключили договор аренды указанного земельного участка сроком до 05.11.2008. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 12.01.2007 за номером 21-21-01/197/2007-298.
Распоряжением Администрации от 05.05.2006 № 1361-р за ООО "Градострой" закреплены права заказчика-застройщика в части застройки квартала, ограниченного улицей Калинина до Калининского моста, старой частью улицы Калинина до насосной станции, проектируемой магистралью под Калининским мостом (внутри квартала расположены улица 15 лет Комсомолу, улица Кленовая, переулок Детский), расположенного в 3-м микрорайоне центральной части города Чебоксары, и разрешено использование указанного квартала под застройку.
Распоряжением и.о. главы администрации города Чебоксары от 23.01.2007 № 129-р были признаны утратившими силу распоряжения администрации города Чебоксары от 16.05.2005 № 1697-р "О проведении открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары", от 29.07.2005 № 2655-р "Об итогах открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части города Чебоксары".
Распоряжением и.о. главы администрации города Чебоксары от 24.01.2007 № 136-р были признаны утратившими силу распоряжения администрации города Чебоксары от 05.05.2006 № 1361-р "О закреплении за обществом с ограниченной ответственностью "Градострой" права заказчика-застройщика", от 30.12.2005 № 4977-р "О предоставлении НП "Ривьера" земельного участка на пересечении ул. Калинина и ул. Гайдара".
Не согласившись с данными распоряжениями, НП "Ривьера" и ООО "Градострой" обратились в суд с заявлением о признании недействительными данных распоряжений и.о. главы администрации.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде администрация г. Чебоксары свою позицию обосновывала тем, что изданные распоряжения от 16.05.2005 № 1697-р, от 29.07.2005 № 2655-р, от 05.05.2006 № 1361-р и от 30.12.2005 № 4977-р не соответствуют положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а именно статьям 30.1 и 38.1.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2007 по делу № А79-3814/2007 требования НП "Ривьера" и ООО "Градострой" были удовлетворены, признаны недействительными распоряжения и.о. главы администрации города Чебоксары № 129-р от 23.01.2007 и № 136-р от 24.01.2007.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2007 и Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2008 решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2007 оставлено без изменений.
Администрацией города Чебоксары в последующем издавались распоряжения от 16.12.2008 № 4426-р, от 28.04.2009 № 1559-р и публиковались объявления о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории 3 микрорайона Восточного косогора г. Чебоксары, но фактически аукционы не были проведены.
Распоряжением администрации г. Чебоксары от 23.07.2012 № 2399-р на основании заявки НП "Ривьера: содействие строительству" от 31.05.2012 № 57 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане от 27.06.2012 для размещения 9-этажного жилого дома (для домов многоэтажной жилой застройки) в 3 микрорайоне Центральной части г. Чебоксары, поз. 65А.
Земельный участок площадью 1977 кв. мс кадастровым номером 21: 01:030112:114, расположенный в 3 микрорайоне Центральной части города Чебоксары НП "Ривьера" сформирован и поставлен на кадастровый учет 13.07.2012, определен вид его разрешенного использования "для размещения 9-этажного жилого дома (для размещения домов многоэтажной жилой застройки).
22.05.2012 НП "Ривьера: содействие строительству" обратилось в администрацию г. Чебоксары за оформлением договора аренды земельного участка площадью 1977 кв. м с кадастровым номером № 21:01:030112:114, расположенном в данном микрорайоне.
Распоряжением администрации города Чебоксары № 3179-р от 02.10.2012 во исполнении условий договора № 42 от 21.06.2005 НП "Ривьера: содействие строительству" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:01:030112:114 площадью 1977 кв. м в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары для строительства 9-этажного жилого дома поз. 65А в аренду сроком до 01.01.2014 с правом заключения договора аренды данного земельного участка.
17.10.2012 между администрацией г. Чебоксары и НП "Ривьера" заключен договор аренды земельного участка № 301/5487-К сроком до 01.01.2014 под строительство 9-этажного жилого дома поз. 65А в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары.
Согласно пункту 8.4. договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К данным договором обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
01.11.2012 между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой" заключен договор субаренды спорного земельного участка.
Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К и договора субаренды от 01.11.2012, заместитель прокурора обратился в суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов или 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 названного Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 того же Кодекса.
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Выбор земельного участка производится на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации), которое принимается в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (далее - Федеральный закон № 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесены изменения, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3).
До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005, либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.
То есть законодательством установлены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона, по истечении которых земельные участки могут быть предоставлены для указанной цели только при условии соблюдения процедуры, предусмотренной статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
С введением в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации администрация г. Чебоксары утратила возможность исполнения ранее принятого на себя обязательства по заключению договоров аренды земельных участков под жилищное строительство без проведения торгов.
Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Договор аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К заключен администрацией г. Чебоксары и НП "Ривьера: содействие строительству" после истечения установленных законом предельных сроков и без проведения аукциона, в связи с чем противоречит требованиям закона.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При недействительности сделки к ее сторонам применяется двусторонняя реституция - возврат сторон в первоначальное положение.
С учетом изложенного требование заместителя прокурора о признании договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности, заявленное в пределах прав, предоставленных прокурору статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Ссылки ответчиков на выводы, содержащиеся в судебных актах по делу № А79-3814/2007, судом не принимаются, поскольку в любом случае к моменту заключения договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К истек предусмотренный частью 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации трехгодичный срок действия распоряжения администрации г. Чебоксары от 30.09.2004 № 3058-р, которым принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. До истечения этого срока НП "Ривьера: содействие строительству" не обращалось в администрацию г. Чебоксары с просьбой о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030112:114.
Доводы ответчиков о том, что договор от 29.06.2005 № 42 фактически является договором о развитии застроенной территории, в связи с чем предоставление земельного участка кадастровым номером 21:01:030112:114 под жилищную застройку правомерно было осуществлено органом местного самоуправления без проведения торгов, судом отклоняются по следующим основаниям.
Статьи 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность заключения органом местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, были введены Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2007.
В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В Федеральном законе от 18.12.2006 № 232-ФЗ отсутствует указание на возможность его применения к ранее возникшим отношениям, поэтому введенные им нормы не подлежат применению к договору от 29.06.2005 № 42.
Кроме того, в договоре от 29.06.2005 № 42 отсутствуют условия, которые закон относит к числу существенных условий договора о развитии застроенной территории.
Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями такого договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В договоре от 29.06.2005 № 42 отсутствуют условия, наличие которых предусмотрено пунктами 1, 2, 3, 4, 5, 10, 11 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе не указано ни одного срока выполнения обязательства.
Аргумент ответчиков о том, что земельный участок кадастровым номером 21:01:030112:114 был передан от НП "Ривьера: содействие строительству" в субаренду ООО "МастерСтрой" не подтвержден материалами дела, поэтому отклоняется как несостоятельный.
Ссылки ответчиков на то, что положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005, тогда как договор № 42 был заключен 29.06.2005, не могут быть учтены, поскольку основаны на неверном цитировании названной нормы.
Требование заместителя прокурора о признании недействительным договора субаренды от 01.11.2012, заключенного между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой", заявленное не как самостоятельное требование, а в качестве применения последствий недействительности договора аренды от 17.10.2012 № 301/5487-К, суд отклоняет, поскольку ООО "МастерСтрой" не является стороной данной сделки, поэтому применение последствий ее недействительности по отношению к данному обществу невозможно.
Государственная пошлина относится на ответчика НП "Ривьера: содействие строительству" по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

иск удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от 17.10.2012 № 301/5487-К, заключенный между администрацией города Чебоксары и некоммерческим партнерством "Ривьера: содействие строительству".
Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 17.10.2012 № 301/5487-К в виде возложения на некоммерческое партнерство "Ривьера: содействие строительству" обязанности по возврату администрации города Чебоксары земельного участка с кадастровым номером 21:01:030112:114 площадью 1977 кв. м, расположенного в III микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Ривьера: содействие строительству" в федеральный бюджет <...>.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


------------------------------------------------------------------