Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.06.2013 по делу N А79-6169/2012 <В удовлетворении исковых требований о расторжении договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности отказано, поскольку не представлены доказательства, подтверждающих факт существенного нарушения условий договора аренды, а всетречные исковые требования о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка удовлетворены, так как являются правомерными>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. по делу № А79-6169/2012

Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2013.

Арбитражный суд в составе: судьи,
при ведении протокола секретарем судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, ИНН 2129008793, ОГРН 1022101283951, 428018, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К.Иванова, 84,
к обществу с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ", ИНН 2116492429, ОГРН 1022102430130, 429526, Чувашская Республика, Чебоксарский район, с. Хыркасы, ул. Волжская, 1,
о расторжении договора аренды земельного участка
и по встречному иску
общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ", ИНН 2116492429, ОГРН 1022102430130, 429526, Чувашская Республика, Чебоксарский район, с. Хыркасы, ул. Волжская, 1,
к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, ИНН 2129008793, ОГРН 1022101283951, 428018, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К.Иванова, 84,
о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, г. Чебоксары,
Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары,
Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики,
Администрация Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики,
при участии:
от истца: В. по доверенности от 10.01.2013 № 4,
от ответчика: генерального директора Н.Л. на основании решения от 21.01.2013, Н.Е. по доверенности от 12.02.2013, Ж. по доверенности от 26.02.2013, Х. по доверенности от 01.06.2012,
от третьего лица Администрации - Е. по доверенности от 29.12.2012 № 29/01-5329,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Минимущество Чувашии) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" о расторжении договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 19.12.2007 № 189.
Иск мотивирован следующим. На основании договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в собственности Чувашской Республики, от 19.12.2007 № 189, ООО "САЛАМБИ" предоставлен земельный участок с кадастровым № 21:21:080201:28, общей площадью 49866 кв. м, в долгосрочную аренду для осуществления уставной деятельности.
В соответствии с распоряжением Минимущества Чувашии от 29.12.2011 № 1416-р по согласованию с ответчиком, указанный земельный участок был разделен на самостоятельные земельные участки, занимаемые объектами недвижимости, являющимися собственностью ООО "САЛАМБИ", и выделен земельный участок, свободный от застройки и предназначенный для жилищного строительства.
В связи с прекращением права собственности Чувашской Республики на земельный участок общей площадью 49866 кв. м с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 и отказом ООО "САЛАМБИ" в подписании дополнительного соглашения к вышеуказанному договору в части изменения предмета договора, Минимущество Чувашии предложило ООО "САЛАМБИ" с 27.12.2012 расторгнуть договор аренды от 19.12.2077 № 189 и в срок до 20.03.2012 представить в Минимущество Чувашии заявку на аренду земельных участков под объектами недвижимости, являющимися собственностью ООО "САЛАМБИ". Письмом от 19.03.2012 № 55 ООО "САЛАМБИ" отказалось от расторжения договора аренды.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве указал, что ООО "САЛАМБИ" добросовестно исполняло свои обязательства по договору от 19.12.2007 № 189, регулярно вносило платежи за аренду земельного участка, использовало земельный участок по назначению и иных оснований для расторжения договора при правомерном поведении арендатора в договоре не предусмотрено. Кроме того, долгосрочная аренда земельного участка площадью 49866 кв. м являлась существенным условием участия ответчика в аукционе, гарантирующим реализацию дорогостоящего строительного проекта. Письмом от 21.02.2012 ООО "САЛАМБИ" не отказывалось подписать дополнительное соглашение с Минимуществом, при этом указало на свое намерение подписать дополнительное соглашение, предметом которого были бы все вновь образованные участки из состава арендуемого земельного участка с кадастровым номером 21:21:080201:28 площадью 49866 кв. м. К письму прилагался подготовленный ООО "САЛАМБИ" для подписания проект дополнительного соглашения. В дополнительном соглашении, представленном на подписание Минимуществом, согласно пункту 1.1 договора передаются земельные участки общей площадью 1984 кв. м, а в договоре от 19.12.2007 № 189 был предоставлен земельный участок общей площадью 49866 кв. м, т.е. предоставляются земельные участки, общая площадь которых на 47882 кв. м меньше, чем было предоставлено по основному договору, что ограничивает право арендатора на использование земельного участка в целом.
Ответчиком предъявлен встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым он просил обязать Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 189 от 19.12.2007 в пятнадцатидневный срок на условиях, предложенных ООО "Саламби", изложив пункт 1.1. Договора в следующей редакции:
"1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и использование земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и расположенные по адресу: Чувашская Республика, Вурман-Сюктерское сельское поселение, п. Сюктерка, в том числе:
- земельный участок общей площадью 66 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:53;
- земельный участок общей площадью 470 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:54;
- земельный участок общей площадью 47882 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:55;
- земельный участок общей площадью 128 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:56;
- земельный участок общей площадью 425 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:57;
- земельный участок общей площадью 51 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:58;
- земельный участок общей площадью 499 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:59;
- земельный участок общей площадью 345 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:60 (далее - Участки)".
В обоснование встречного иска ответчик указал, что ООО "САЛАМБИ" в соответствии со статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на вновь образованные участки из состава ранее арендуемого без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо право требовать заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в прежний договор.
Возражая против встречного иска, истец просил оставить его без рассмотрения, поскольку спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращение ООО "САЛАМБИ" к Минимуществу Чувашии с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды поступило в министерство 03.05.2012, следовательно, ООО "САЛАМБИ" не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Определением суда от 04.06.2012 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Саламби" к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом и Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.
Определением суда от 16.08.2012 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А79-9185/2012, рассматриваемому Арбитражным судом Чувашской Республики.
Определением суда от 25.03.2013 производство по делу возобновлено.
Определением суда от 19.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики и Администрация Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.
В судебном заседании представитель истца иск поддержал. В удовлетворении встречного иска просил отказать, так как предоставление земельного участка, имеющего вид разрешенного использования "для жилищного строительства", ООО "САЛАМБИ" в аренду без проведения торгов будет противоречить действующему законодательству.
Представители ответчика иск не признали, встречный иск поддержали.
Представитель Администрации г. Чебоксары поддержал позицию истца.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, представителей не направили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд установил.
19.12.2007 между Минимуществом Чувашии (арендодатель) и ООО "САЛАМБИ" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в собственности Чувашской Республики, № 189, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 04.12.2007 № 1633-р предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, находящийся в собственности Чувашской Республики, общей площадью 49866 кв. м, с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, село Хыркасы, ул. Волжская, д. 7, для осуществления уставной деятельности (пункт 1.1. договора).
Договор заключен на срок с 09.11.2007 по 31.12.2016 (пункт 2.1. договора).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 22.05.2008.
Земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 передан арендодателем арендатору по акту от 09.11.2007.
Согласно письму филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике от 10.08.2012 № 2130 земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 образован в результате постановки на государственный кадастровый учет 23.10.2007 и согласно его кадастровому паспорту имел вид разрешенного использования "для осуществления уставной деятельности".
Согласно пункту 1.3. договора аренды на указанном земельном участке расположены объекты: дача № № 8, 9, 10, 11, 25, дом приезжих, баня и склад, здание пищеблока, проходная, будка кирпичная, гараж, право собственности на которые было зарегистрировано за Чувашской Республикой.
Впоследствии, РСГУ "Фонд имущества Чувашии" на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 26.11.2007 № 1582-р об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики проведен аукцион по продаже перечисленных объектов, победителем которого признано ООО "САЛАМБИ".
По итогам аукциона между РСГУ "Фонд имущества Чувашии" и ООО "САЛАМБИ" заключен договор купли-продажи данных объектов от 09.01.2008 № 238, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ответчику 09.04.2008.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.08.2010 № 265 земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 переведен из земель особо охраняемых территорий и объектов в земли населенных пунктов в целях жилищного строительства.
Согласно кадастровому паспорту от 09.09.2010 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 был изменен и указан как "в целях жилищного строительства".
В соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером по заказу ООО "САЛАМБИ", земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 был разделен на восемь земельных участков:
1) земельный участок общей площадью 66 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:53;
2) земельный участок общей площадью 470 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:54;
3) земельный участок общей площадью 47882 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:55;
4) земельный участок общей площадью 128 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:56;
5) земельный участок общей площадью 425 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:57;
6) земельный участок общей площадью 51 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:58;
7) земельный участок общей площадью 499 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:59;
8) земельный участок общей площадью 345 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:60, которые были поставлены на государственный кадастровый учет 30.11.2011.
При этом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:21:080201:55 указан "в целях жилищного строительства", остальных вновь образованных земельных участков "для обслуживания и эксплуатации здания", что следует из кадастровых паспортов данных земельных участков.
28.01.2012 на все перечисленные земельные участки зарегистрировано право собственности Чувашской Республики, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Письмом от 13.03.2012 Минимущество Чувашии в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 предложило ООО "САЛАМБИ" расторгнуть договор аренды от 19.12.2007 № 189.
В ответ на данное письмо ООО "САЛАМБИ" письмом от 19.03.2012 отказалось от расторжения договора аренды от 19.12.2007 № 189 и предложило Минимуществу Чувашии заключить дополнительное соглашение к указанному договору, которым изменить объект аренды на восемь вновь образованных земельных участков.
Поскольку ни одна из сторон не согласилась с предложениями другой стороны, Минимущество Чувашии и ООО "САЛАМБИ" обратились в суд с исками по настоящему делу.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В данном случае истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды от 19.12.2007 № 189.
В связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о расторжении указанного договора аренды не имеется, в иске Минимуществу Чувашии следует отказать.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.
С учетом изложенного требование ответчика об обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.12.2007 № 189, которым ранее указанный в нем земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 заменяется на вновь образованные земельные участки, является правомерным, так как направлено на практическую реализацию положений, содержащихся в пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод истца о том, что предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 21:21:080201:55, имеющего вид разрешенного использования "в целях жилищного строительства", возможно лишь на торгах, судом отклоняется, так как противоречит вышеприведенным нормам.
Кроме того, положения действующего законодательства, в том числе части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо предусматривают, что земельные участки могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, кроме случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Расходы ответчика по государственной пошлине относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в удовлетворении иска отказать.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" удовлетворить.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.12.2007 № 189, изложив пункт 1.1. указанного договора в части описания передаваемого в аренду земельного участка в следующей редакции:
1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и использование земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и расположенные по адресу: Чувашская Республика, Вурман-Сюктерское сельское поселение, п. Сюктерка, в том числе:
- земельный участок общей площадью 66 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:53;
- земельный участок общей площадью 470 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:54;
- земельный участок общей площадью 47882 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:55;
- земельный участок общей площадью 128 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:56;
- земельный участок общей площадью 425 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:57;
- земельный участок общей площадью 51 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:58;
- земельный участок общей площадью 499 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:59;
- земельный участок общей площадью 345 кв. м, с кадастровым номером 21:21:080201:60 (далее - Участки).
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "САЛАМБИ" <...> расходов по государственной пошлине.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


------------------------------------------------------------------